《倪子仁話房市》房屋買氣與租金雙響炮

時報周刊提供
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六都公布3月房屋買賣移轉棟數總計17,541棟,年增30%、月增43%。各都方面,台北市3月買賣移轉棟數為1,993棟,月增38%、年增33%;新北市4,321棟,月增37%、年增52%,雙北交易量雙雙明顯反彈;桃園市3月移轉3,118棟,月增56%、年增6%。

此外,中南部移轉量也明顯反彈,台中市3,264棟,月增33%、年增26%;台南市1,727棟,月增59%、年增31%;高雄市3,118棟,月增46%、年增32%。

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移轉回溫現象顯著

六都各自整體第一季表現,也比去年同期大幅成長。其中,新北市達11,981棟,年增幅高達68.5%最多;第二高是台中市8,622棟,年增37.3%;第三高是高雄市7,765棟,年增36%;桃園市7,632棟,年增25%;台北市5,197棟,年增31%;台南市4,257棟,年增35%。

全國不動產董事長葉春智指出,在無利空條件下,加上政府釋放8年前瞻基礎建設計畫利多,購屋信心回升、年前壓抑的買氣出籠,市場成交已漸漸回溫,但目前仍由剛性需求支撐為主,長期置產為輔,因此短期不易出現追價效應,沒有房價反轉動能。

葉春智表示,今年以來移轉量回溫現象顯著,除了景氣續熱,上半年可望見到代表暢旺的黃紅燈,房市目前暫無利空因素,建案降價造成天花板效應,促使中古屋跟降;此外,政府大器宣布8年內要砸下1兆元打造公共建設,讓市場增加信心,但去年受到房地合一、土壤液化影響,交易量基期低,也是另一主因。葉春智也認同我曾提醒買賣雙方,房價不要奢望買在最低點、賣在最高點的說法。

房市後續觀察重點,除了買賣移轉棟數是否能持續成長外,社會住宅及健全租屋市場,是小英政府上任發展房市的2大重點。全國不動產企研室於日前進行問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金及欲遷入戶籍3大因素影響下,超過半數房東近期想調漲房租,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客。進一步觀察調查結果,逾半數網友表示,房東不同意租金申報,即使同意,也會調漲租金,僅有43%房東在不漲房租情況下,讓房客申報租金。

房租呈現上漲趨勢

葉春智認為,租賃市場長期屬於地下經濟,幾乎無法可管,政府為實現居住正義,採取租稅手段,希冀房東由暗轉明,2017年元旦即實施房屋租賃新制,房東不能再限制房客遷入戶籍、申報租金扣抵綜合所得稅,雖然保障租屋族,但房東也順勢漲租,苦果仍由租屋族承擔。

且調查發現,約有33.5%民眾租金占薪資比率為11%至20%,等於有1/5薪水都繳給房東。此外,高達59.1%民眾表示,租屋不買房主因在「自備款不足及薪資凍漲」,其次是因為不想背房貸,希望可享有更好的生活品質。

而不管是針對租屋族或是房東調查,都有逾半受訪者表示,租金呈現上揚趨勢。不過,全國不動產企研室觀察近2年六都行情,發現租金漲跌互見,其中雙北市、台中市年漲1.8%至7.8%,台中市漲最多;而桃園市、台南市及高雄市則下滑1.1%至4.7%,桃園跌最多。

台灣租賃市場商機大,除了有上百萬租屋族,且2017年起房屋稅免稅門檻調高、年折舊率可望上升至1.17%,在持有稅降低情況下,推估未來會有許多屋主由售轉租,但衍生的交易紛糾也會多如牛毛。有鑑於此,全國不動產即將在第二季全面推動「租賃物管履約保證」,履保流程與買賣履保相同,房客將租賃價金匯入建經公司銀行信託專戶,再由信託專戶撥款給房東、物管業者及其他支出費用。

葉春智指出,未來會與代銷業者、建商、大樓管委會合作,每筆租賃契約都可以做履約保證,由建經公司保障客戶安全,總部也能擔任管理稽核角色,再度加強品牌信賴度。

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關鍵字: 倪子仁房市
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