《倪子仁話房市》換屋客躍升購屋新主力

時報周刊提供
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根據內政部營建署發布的「住宅需求動向報告」指出,2016年上半年欲購置住宅者首購自住需求占43%,換屋自住需求占42%,較2015年下半年增加4.7%,且為近5年來首次超過4成之比重,投資需求占15%。

自住換新屋逾4成比率

各地區中,台北市以換屋自住需求比率(48%)為最高,改善居住環境(36%)為最主要購屋自住原因,其次為結婚(22%),出租(33%)為最主要購屋投資原因,其次是為保值或增值置產(31%)。

海悅廣告總經理王俊傑認為,首購族群雖仍為市場購屋主力,但台灣老舊房屋汰舊換新速度慢,都更也緩不濟急,於是逐漸醞釀出換新屋的大需求。從近期台北市松山區「勤耕延吉」開出紅盤來觀察,超過一半客戶是區域內舊屋換新屋,王俊傑表示,今年下半年起這類市中心蛋黃區的產品會成為房市新主流。

營建署報告還顯示,期望購買面積以25坪至35坪(41%)為主,其次是35坪至45坪(22%);桃園市(28%)、台中市(28%)期望購買45坪以上的比率較高,台北市(27%)和新北市(23%)未滿25坪的需求比率明顯較中南部高。可負擔購置住宅總價位以300萬至600萬元比率(32%)最高,其次600萬至900萬元(27%),5成台北市欲購置住宅者可負擔1,200萬元以上住宅。

值得注意的是,此次的「住宅需求動向報告」綜合趨勢分數,是從2013年第二季開始下降的趨勢以來,首次出現增加的情形。

33%欲購置住宅者認為,「央行解除房市信用管制」將對房價產生助漲與助跌效果兼具的影響,33%認為無影響。33%認為政府於「2016年調升公告地價」將對房價產生助漲效果,28%認為助漲與助跌效果兼具。28%認為實施「房地合一課徵所得稅」制度將對房價產生助漲與助跌效果兼具之影響,25%認為具助跌效果,24%認為有助漲效果,23%認為無影響,看法相當分歧。

再從2016年第三季營建署委託國土規畫及不動產資訊中心所做的 「房價負擔能力指標」研究報告看,全國貸款負擔率為38.49%,房價負擔能力等級為略低程度,房價所得比為9.35倍。全國貸款負擔率較上季增加1.35%,較去年同季增加2.4%,房價所得比較上季增加0.37倍,較去年同季增加0.82倍。

去年第三季20個縣市中,雲林縣、屏東縣、嘉義市、嘉義縣、基隆市等5個縣(市)的房價負擔能力等級為可合理負擔程度,台中市、新竹縣、高雄市、彰化縣、桃園市、宜蘭縣、新竹市、花蓮縣、南投縣、台南市、苗栗縣等11個縣(市)房價負擔能力等級屬略低程度;至於台北市與新北市的房價負擔能力等級屬過低程度。

中央與地方拿出大魄力

報告指出,全國房價負擔能力,以台北市與新北市相對較低,但台北市、新北市房價負擔能力,在年變動率呈現房價負擔能力提升。

台北市貸款負擔率為63.71%,較去年第二季增加1.32%,較去年同季減少2.46%;房價所得比為15.47倍,較上季增加0.4倍,較去年同季減少0.16倍。新北市貸款負擔率為52.33%,較上季增加0.52%,較去年同季減少0.78%;房價所得比為12.7倍,較上季增加0.19倍,較去年同季增加0.16倍。

對於營建署發布的 「房價負擔能力指標」數字高或低,我認為都會區房價所得比要降下來談何容易,在薪水近10年幾乎停滯狀況下,不吃不喝幾個10年才買得起台北市新屋早已不是新聞。

我一再強調,政府住宅相關單位在發布購屋痛苦指數破表的同時,應拿出有效降低購屋痛苦指數的大魄力,獎勵老屋都更、8年20萬戶的社會宅等重大議題,中央與地方應該排除萬難達標,否則花錢去做這些報告又有何益?

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》社務顧問及專欄主筆。

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