《倪子仁話房市》有夠瞎的房地產指數報告

時報周刊提供

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內政部營建署4月發布去年第三季全國房價負擔能力指標統計,貸款負擔率為38.49%,相當於民眾每月所得有將近4成繳房貸,房價負擔能力等級為略低程度,房價所得比9.35倍,等同9.35年不吃不喝才買得起房子,創歷史新高。其中,若要在台北市買房,則需15.47年不吃不喝,或每月超過6成收入繳交房貸。

根據營建署統計,房價所得較上季增加0.37倍,較上一年同季增加0.82倍。台北市房價所得比全國最高、15.47倍,新北市次高、12.7倍,六都當中以台南市最低、7.44倍。

超落後數據不符市況

對於營建署委託財團法人國土規畫及不動產資訊中心做成的去年第三季報告,我認為營建署根本沒有必要發布,因為去年第三季的報告,離現在已超過半年多,這個「超落後」數據指標與現在市況有非常大的落差。

去年第三季的房價所得比創下歷史新高,但房價自2015年開始下跌以來,迄今仍在盤跌的大U階段,房價所得比早已下降許多,國土規畫及不動產資訊中心發出聳動的房價所得比、創歷史新高數據,難不成是在打馬英九政府時代的臉,以凸顯馬政府沒有控制好房價讓房價所得比創新高,導致民眾購屋痛苦指數破表?

我認為,這份報告與真實市況落差巨大,許多地產業者早就痛批這份報告毫無意義。政府花錢做這份長達184頁的研究報告,對地產業、全民及政府的住宅政策沒有助益,地產業更對這份行之有年的「住宅資訊統計彙報」嗤之以鼻。

其次,營建署及執行報告的單位,似乎只負責發布,卻沒有對高房價所得比及高購屋痛苦指數提出應有的建言與對策,也未善盡督促政府拿出改善方針,所以我建議廢掉這份每季發布一次的uselesss報告,免得誤導全民購屋時機、方向及政府各相關單位的住宅政策執行。

驚人季漲幅難以置信

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另一份由政大特聘教授張金鶚當計畫主持人完成的「國泰房地產指數」,也於日前發布今年第一季的國泰房地產指數。報告顯示,相較上季呈現價穩量跌,整體房市仍維持盤整格局,不過,6大都會區首季新案房價僅新北市、高雄市等2區處於跌價狀態,其餘4大都會區均上揚,以桃竹、北市房價漲幅較驚人,分別是15.42%、7.96%。

納悶的是,怎麼又出現一個我不能接受與認同的房價指數。怪怪!不是全台房價還在盤跌嗎?張金鶚真的確認房價已觸底還「反彈」了?台北市漲近8%,桃園及新竹更漲了15%,媒體還形容今年第一季房價已到漲幅驚人地步。

以我的觀察與市調來看,台北市今年第一季雖有較多新預售屋豪宅推出,房價也開得很高,但絕不能因為幾個特殊豪宅的價格開高,就核算出台北市第一季房價上漲近8%。我認為,第一季整體台北市房價應比去年第四季平均下跌2%至3%,房市呈個案表現的市況,何來上漲驚人的統計數字?

至於桃竹地區房地產指數,報告指出,相較上季及去年同季皆為價漲量穩。數據顯示,首季桃竹地區新推個案市場推案量維持穩定,推案單價高於30萬元以上戶數占47%,受高價推案及議價空間減少影響,首季成交價大幅上漲15.42%,新竹縣市的市場表現較桃園市更好。

看到大幅上漲15.42%這個數字,令我傻眼,就市論市,桃園與新竹地區的多個重劃區都因為嚴重供過於求還在「療傷」階段,房價較去年第四季平均應該再下修3%至5%,底部在哪都還不知道,哪來的上漲2位數呀!請張金鶚老師告訴全民,台北市、桃竹哪些區域房價上漲了?說清楚、講明白才是負責任的態度。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》社務顧問及專欄主筆。

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