《倪哥話財經》利空出盡擇優進場

時報周刊提供
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台北市議會7月5日三讀通過「房屋稅徵收自治條例」修正草案,將7月5日起取得使照新屋,寬限期加碼為3年、稅率降為1.5%,且2014年7月1日迄今還未賣出的房屋,再享2年1.5%稅率,此舉讓房市出現利空出盡氛圍,有大量豪宅未售出的營建業也稍稍鬆一口氣。

新屋豪宅率先受惠

預售屋因為還沒蓋好,所以沒有所謂的賣壓,然而新成屋就不一樣,沒有賣出的新成屋成為建商的囤貨,特別是高總價新豪宅。先前,北市總價8,000萬元以上,特別是2014年7月後,取得使照的新豪宅,若非自用,將被視為囤房,稅率從去年的1.2%一下子提高3倍至3.6%,加上新屋構造標準單價等稅率與稅基大幅調高,有些剛交屋或即將交屋的新豪宅,每年房屋稅要繳近百萬元,使得這些動輒上億元的新豪宅乏人問津,更成為建商的燙手山芋。

我針對全台主要都會區的20大銷售中新屋豪宅建案做出統計,顯示新豪宅未賣出的總案量超過2,000億元的量體(雙北市約1,100億元)。台北市目前銷售中最貴的新屋豪宅是位於信義計畫區的「陶朱隱園」,至今雖未正式開價銷售,但每戶10億元起跳的市場傳聞,絕非空穴來風。

北市大安區由元利建設投資興建的2個先建後售新成屋豪宅「和平大苑」及元利「One Park」,2案加總的總銷售金額高達770億元;加上近期完工銷售的華固建設士林區「華固天鑄」,及信義區將完工的冠德建設「冠德信義」、大陸建設「琢白」等新成屋指標案,加總的可售總金額突破千億元,使北市新屋豪宅出現空前激烈的搶客大作戰。

新北市方面,新豪宅建案主要分布在重劃區內,其中又以新莊、林口與中和為大宗。新莊副都心近年持續維持高推案量,加上受到不合理高稅制衝擊,房市成交量遲遲無法放量,然而近期在房價盤整近尾聲和建商適度讓利下,區內來人、成交量已穩定回溫。

台中市豪宅強抬頭多年,以七期為主的新豪宅建案總價約在4、5,000萬元,但在台北客少見蹤影,區內的換屋客源有限下,賣壓持續出籠。而平均房價比台中市低的高雄市房市,新豪宅總價較台中市不遑多讓,愈來愈多總價3,000萬元起跳者。

瑞普萊坊公司近期發布一份全球的「財富報告」指出,去年全球資產達3,000萬美元 (約新台幣9.23億元)的超高淨值人士增加4%,達到19萬多人,增加原因是經濟回穩,各國股市頻創新高,投資氣氛回溫。其中,台灣去年超高淨值人士為1,676人,在全球200多國排名第23、年增5%,成長率超過全球平均水準,而值得分享的數字是這1,676人,有84%住在台北市,這就是台北市蛋黃區豪宅居高不下的原因之一。

建案讓利掌握時機

政府與社會不應有「排富」心態,台灣各主要都會區一定會有有錢人的高端豪宅需求,如果沒有這類需求或有錢人都不在台灣置產,而是將大部分資金拿到海外購買不動產或投資,那台灣的稅制及住宅政策肯定是出了大問題。

數據顯示,台北市在2014年7月以後的房屋構造單價暴漲2.6倍,加上全國惟一課徵的囤宅稅及特殊路段率加乘,地價稅又年年調漲,重稅、高稅的地產投資環境,早已讓台灣營建業不敢再買地,更不願參與政府BOT案及各大公共建設,種種跡象絕非全民之福。

我認為,開發商是房屋的生產者,沒賣掉的房子卻被課以重的等同「懲罰稅」,建商生產的存貨,每一戶都要被課到3.6%的最高稅率,這不但不是所謂的居住正義,而是將經濟的火車頭產業營建業徹底掐死。

這次台北市考量房市景氣及民意,修正當初不當的囤房稅,我認為,可望讓雙北市房市回歸基本面,並使成交量緩緩穩定回溫。我一再強調,未來房市將呈「個案表現」市況,各都會蛋黃區精華地段的新屋建案,只要產品力與品牌知名度夠強,還是會出現買主,購屋者更應該趁這波建商讓利潮來臨,掌握時機,多外出尋訪房子,您心目中理想的好房子,還是唾手可得。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》社務顧問及財經主筆。

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