《倪哥話財經》台灣房市的三不一沒有

時報周刊提供
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兩岸政策曾經喊出「四不一沒有」,現階段台灣房市則出現所謂的「三不一沒有」,三不,是建商不買地、代銷不接案,及地產業者不花錢行銷,而一沒有就是沒有成交量。此三不一沒有的房市特殊現象分析如下:

長期抗戰成建商的共識

建商不買地、不推案:

根據內政部營建署統計顯示,全台建築物建照核發數量在2013年達到33,531件高峰後,一路下滑,2016年只剩22,511件,減幅高達32.8%。今年前5個月核發9,555件,雖超過去年同期的8,885件,但全年核發數量仍不樂觀,市場預估今年的核發數量會較去年再少1成。

另一項市況指標「建築開工件數」,全台申報開工件數在2013年達到高點26,268件,之後逐年遞減至2016年17,733件,量縮高達32.4%;今年前5個月申報開工7,511件,相對去年同期7,389件,似乎出現止跌訊號。

對於建築物建照核發數量及建築開工件數2項數字的變化,我認為,2016年的建照核發數量與建築開工件數雙雙逐年下滑,主要是建商踩煞車緩推案所致;而今年前5個月數字相對去年同期回升,並不代表建商對後市樂觀,其中大部分應是上市櫃建商因營收與股價必須對股東有交代,在壓力下推案所致。

今年以來,除了興富發集團、國泰建設,與大陸建設等少數上市櫃建設公司有購地外,許多上市櫃建商幾乎是零購地,而就算購地,總金額也不超過10億元,建商大多以出清餘屋為主要目標,保留更多現金做長期抗戰,成為建商普遍共識。

代銷不接案、少接案:

政經局勢不友善,許多建案在代銷不敢承接下,轉為建商自售,不然就是轉換其他敢接的代銷公司銷售,建商與代銷業者面臨房市新一波的大洗牌。從大型建商的推案趨勢顯示,上市櫃建商已回防抗跌性較佳的雙北市推案,新北市以南,包括桃園、新竹甚至台中地區,大型代銷公司已少見新接案,顯示大型房屋代銷公司對雙北市以外的房市相對保守。

對房屋代銷公司而言,景氣好時「包銷」建案賺很大,包銷就是在銷售時的所有支出,包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本,全由代銷公司負擔。但現階段景氣欠佳時,對代銷公司而言,風險變得很大,所以許多高總價的豪宅代銷業者皆以「純企畫」來與建商配合,惟恐一不小心就會賠大錢,公司可能關門大吉。

不花行銷費用惡性循環

不花錢做行銷:

房市能見度低,為了保留現金,建商、代銷和房仲在行銷費用上已明顯「省很大」。以往肯在電視、報紙、雜誌、網路砸大錢換成交的市況,隨著房市買氣低迷,地產業者根本不願意花錢做廣告及行銷活動,地產業者的說法是砸錢搞廣告、行銷,根本沒有用,購屋者的來電、來人少得可憐,更不用說成交了。

為吸引客戶上門,以往預售屋的接待中心是比大、比豪華,如今市況丕變,代銷業者深怕接多賠多、接大賠大,於是將以往動輒耗資百萬、甚至千萬元搭蓋接待中心的費用全省下來,避免因銷售無法突破,不但白做工還賠大錢。

當前,多個超級指標預售新屋建案連接待中心都沒興建,這些建案包括北市松山區豪宅建案「潤泰敦峰」、「華固名鑄」,和北市信義計畫區的超豪宅「陶朱隱園」,3案都僅作模型於公司內銷售,省很大的市況,成為房市從多頭轉空下的特殊現象。

沒有成交量:

房市在房仲業者「喊跌換成交」的策略運作下,要讓賣方認為,今年不賣,未來房價會跌更慘,趕快讓利換成交;但反過來想,由於年年喊跌作空影響,導致買方遲遲不敢進場,這應該是房仲業者始料未及的,而低迷成交量更引發一波波房仲的關店潮。

我認為,台灣房市出現三不一沒有絕非好事,顯示火車頭產業的房地產已近全面熄火,台灣房市更在民粹及排富的有心人士操弄下,被逼入死牢及白色恐怖陰霾中,內需不振的台灣經濟,有隨著股市上萬點而出現榮景嗎?相信大家自有深切感受,不需要我再多說。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》社務顧問及財經主筆。

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關鍵字: 建商房市倪子仁代銷
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