《倪哥話財經》莊孟翰:都更宿疾這樣破

時報周刊提供

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都更問題像治癒不了的宿疾,尚未找到適當解藥,現階段只能拖著羸弱病體,慢步邁向設定目標。另一方面,都更的龐大利益,讓都更戶存有各自想像空間,更嚴重的是,彼此猜忌心理難以卸除。淡江大學產經系莊孟翰教授表示,既然都更動不了,若換個方式,設定「自力都更」標竿,或許能走出一條新的康莊大道。以下是專訪莊孟翰紀要:

無解的貪婪人性

前置費用來源:

自力都更首先會遭遇到「前置費用」問題,例如籌備費用、場地租金、茶水費、印講義及查閱產權的代書費、建築師前期規畫費用等,基本上由於大家都認為,不見得會整合成功,因此,前置費用該由誰負擔?就成為第一個會面臨的問題。

釐清實施者與代理實施者:

一般對「實施者」與「代理實施者」角色認知混淆不清情況下,自組更新會應是最佳解套方式,惟仍難免遭質疑是不是建商代理人,即使整合完成,仍可能因為遴選營造廠或工程造價而爭議不斷。另外,資金不夠可由銀行辦理「建築融資」,卻又面臨誰當連帶保證人的另一難題。

將法令化繁為簡:

自力都更面臨最大的專業挑戰,在於錯綜複雜的都更法令,依不同條件例如綠建築或提供公益設施申請容積獎勵,即使是專業建築師,也無法馬上得到答案,都更戶更是難以溝通與理解。

獎勵值多少:

由於都更獎勵需經過審議委員會審查完成,最後到事業計畫才能確定獎勵值,也才能進入權利變換,再根據估價權值進行產權分配、選屋與找補,在此之前,所有都更戶總會因獎勵值與分屋比例而爭執,由此不難了解自力都更,遠不如想像容易。

事業計畫與權利變換前後不一致:

一個都更案從開始到整合階段,歷經說明會、公聽會等,至少耗費2、3年才可能到達事業計畫門檻,再到權利變換可能7、8年,此期間極可能面臨景氣轉折變化,更常見最初參與都更的長者離世等繼承棘手問題。

另外,在進行估價時都會標明「估價基準日」,惟在3家估價數據相近情況下,又常遭質疑正確性。更值得關注的是,一旦房價落差太大,可能出現實施者打退堂鼓。

估價正確性:

當前估價常面臨實價登錄並非實際交易價的問題,中古屋較沒有這方面疑慮,但就新成屋而言,現階段建商為順利去化餘屋,常用贈送車位、裝潢或家電,隱藏實際交易價格,維持高房價假象,以利後續出清餘屋,也就衍生實價登錄並非實際交易價等爭議。

變數大無法掌握

國產署售地思維:

國產署對於早期未參與購地之占用戶,如今面臨都更整合問題,不僅無法依占用戶比照當年地價讓售要求,更提出依更新後的房價,反推換算土地市價,導致雙方堅持己見,一再延宕都更進度。

買回面積計價:

當都更進行到最後階段面臨分屋時,最常見的是坪數找補計價問題,一般都更戶總希望能夠以造價買進,而忽略房價最主要的成本「地價」,另外,對於依市價讓售的折扣問題,也常引發爭議。

信託與抵押混淆不清:

經常在公聽會場合聽到願意參與都更,但不要設定抵押,其因在於信託與抵押混淆不清。殊不知信託既可保障所有都更戶彼此的權益,在履約保證前提下,更增加一層「續建」保護網,確保整個都更案順利完成。

更新後持有稅驟增:

以北市「文林苑」為例,更新後的房屋稅約增加10至20倍,又碰到公告地價大幅提高,導致地價稅隨之水漲船高,加上管理費用,令都更戶大呼無奈。

負債疑慮:

在容積面積普遍低於原建築面積,復又容積獎勵不足情況下,可能面臨必須自行負擔造價而衍生負債問題,惟當前國內都更戶總希望能夠以「1坪換1坪」方式進行,導致都更推動進度緩慢。

難解的家務事:

常有人因「起家厝」情感因素而不願都更,也有抱持著最後才表明意願的觀望態度,此外,產權是兄弟共同持分,舊屋卻由其中1人占住,導致分屋權益糾葛不清。

總之,都市更新本就錯綜複雜,在動輒7至8年的過程,房市景氣變化難料,以上所彙整12大挑戰議題,期能提供因應參考,以利都更順利推動。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》社務顧問及財經主筆。

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