《倪哥話財經》台灣房市造鎮功過論

時報周刊提供

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台灣房市造鎮數據顯示,大型房市造鎮案在1991至1994年,引發第一波推案風潮,1991年第一個大型造鎮案,是位於新北市汐止的「宏國大鎮」,總銷金額100億元、可售戶數1,742戶,公開1個月內即搶購一空,引起全國地產界及購屋者譁然!

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造鎮成就大波段榮景

隨後在1992至1994年之間,造鎮個案數愈推愈多、案量一個比一個大,其中1994年的造鎮案推案量就有1,100多億元,達到第一波推案高峰。這段期間的造鎮案以基隆、北市文山區,新北市汐止、新店、金山、三芝,及桃園龍潭、八德等地區為推案大宗,個案推案量動輒超過百億元,戶數上千戶,基地上萬坪,個案走勢動見觀瞻,成為房市榮枯的重要參考指標。

2003年下半年SARS過後,房市景氣開始翻揚,看好這波多頭走勢,第二波造鎮風潮由遠雄建設於新北市林口與三峽的造鎮案率先吹起號角。2004年至2008年的第二波,是房市造鎮的黃金年代,北台灣及中台灣都有重量級案子推出,並在2008年來到新高峰。2008年推出的造鎮案達35個,推出戶數有11,800多戶,總銷售金額更是造鎮以來的歷史新高點,推案量1,500多億元。

與第一波造鎮風潮相比,第二波有5年之久,總推案量3,800多億元,惟受2008年下半年全球金融風暴衝擊,大型建商轉趨保守,造鎮案愈來愈少,房市更在2005年起長達10年的「黃金十年」後,景氣明顯走下波,造鎮案頓時成為建商高難度的推案。

建商進行造鎮,政府與全民理應樂觀其成,然政府的公共建設大多遠遠落後民間的造鎮進度,於是有所謂的「死城」之說,也就是政府的交通、就學、購物及生活機能等,基礎建設無法與民間造鎮案配合,目前被點名的新北市淡海新市鎮,與桃園高鐵青埔特區就是因為生活機能仍未臻健全,生活便利性差,是迄今無法造鎮成功主因。

建商要造鎮成功不是件容易的事,一開始要引進生活配套、成立管委會,要招商、環境清潔維護,還要創造就業機會,才能提供更好的生活環境,政府則應該給予更好的資源,鼓勵造鎮。

新北市板橋、三重、新店、淡水和新莊等區有幾千公頃適合造鎮的土地,造鎮可以為民眾打造具都市生活機能,但又擁有近郊的田園生活,如果再加上能在當地就業,房價又比都會蛋黃區便宜許多,自然是現代人嚮往的生活型態。

過去造鎮淪為建商賣房子的文宣廣告,但我以為,造鎮不是只蓋房子,而是打造生態、智慧化住宅,由於未來人類要面對的包括高齡少子化、能源供給危機、建築設備老舊等問題,因此未來住宅要讓老人安心、家人放心,朝三代同堂銀髮社區創新服務營運模式進行,才是王道。

至於購買造鎮案,心動可以馬上行動?在此提供幾項要點讓您買得放心、住得安心。我認為,購屋者在購買這些以完善公共設施、溫泉SPA休閒、優美景觀,與引進飯店式管理服務為訴求的個案時,有許多盲點必須注意。

購買造鎮案要點提示

交通便利性:

既然是大型造鎮社區開發,在都會市中心寸土寸金下,造鎮個案大多位於都會區的遠郊,未來購物、就學、交通上是否便利性不夠,必須注意。

生活機能是否健全:

以往造鎮失敗的案例,有的位於山頂上,有的位於海邊,生活機能原本就欠缺,如果造鎮的社區無法自給自足,社區住戶的食衣住行育樂必定受到極大影響。

施工期長短:

所謂施工期,並不單指現階段建商所推的前期案量,因為是造鎮案,一般可能分好幾期才能全區推完,而每一期間隔,約5至6個月,全區推完可能長達3、4年,屆時您的居家環境是否面臨它區施工的無盡困擾?

小心美麗的文宣用詞:

為讓購屋者心動馬上行動,建案在廣告訴求上花招百出,五星級私有俱樂部、社區專屬溫泉會館、SPA泳池、電影城、名店街造街計畫等……,諸多美麗的訴求,建商最後能否落實?購屋者下訂前可得問清楚。

我的建議是,購買造鎮案除了注意上述幾點外,建商的信譽、財務狀況,建案是否位山坡地的順向坡,甚至開發過程,都必須列入考量,多問、多聽、多看,才能達成購買理想造鎮優質環境的目標。

一、新北市新莊副都心生活機能逐漸成型。

二、購買山坡地造鎮案必須注意順逆向坡的安全問題。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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