《倪哥話財經》房市928檔宜步步為營

時報周刊提供
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當大家又在統計及預估今年全台房市的熱銷檔期「928檔」新屋推案量有多少時,我則認為量大又如何?如果較往年同期少了好幾成又如何?重要的是價格與成交量,而不是推案量多寡。

根據本刊掌握的地產資訊,今年928檔建商推案趨保守。大型建商包括長虹、華固、聯聚、興富發等一線建商都直言,以銷售餘屋為主,不推新案,但也有建商持續加碼推案,如遠雄建設、大陸建設、冠德建設和國泰建設等少數建商。

個案表現態勢不變

今年928檔將由大陸建設北市總銷90億元的酒店式公寓 「琢豐」開出第一槍。據了解,有幾個樓層已被特定的買盤預訂,最小坪數的22坪戶也已預訂一空,還排至第二順位,顯示蛋黃區地段、建商品牌,及產品特殊性,對購屋者仍有一定的吸引力;台中市則有國泰建設位於11期的建案預銷中,其他地區指標建商則大多在928檔缺席。

本來預計進場正式推案的北市信義計畫區、冠德建設新成屋豪宅案「冠德信義」,及北市大安區元利建設新成屋豪宅案「One Park Taipei」2大豪宅案,今年確定不會正式公開銷售,時間將順延至明年上半年才會推出。

房市景氣好時,建商搶推案,房屋代銷公司則搶接案。然而,2015年以來房市交易量明顯下挫,房市交易總額,從2013年4.7兆元,跌到2014年3.7兆元、2015年2.7兆元,去年更低,剩下不到2兆元低成交量,今年全年交易總額預估仍低於2兆元,持續維持在低成交量下盤整的態勢未變。

根據財政部8月公布的房屋稅收統計數據顯示,全台一半以上房屋稅額在4,000元以下,但百萬元級以上的稅額,較3年前成長高達32.3%。市場解讀為,近幾年全台新建豪宅風潮盛行,加上中央與地方調漲土地公告現值,及路段率、新屋構造標準單價等稅率稅基大幅調高,使豪宅房屋稅高得嚇人,須繳百萬元以上房屋稅的全國戶數有3,484戶,其中台北市最多,占了1,146戶、3成以上。

重稅衝擊使投資客全面退場,這些動輒上億元的新豪宅乏人問津,成為建商的燙手山芋,也使房市陷入空前低迷市況。於是,首當其衝的台北市,市議會於7月初三讀通過「房屋稅徵收自治條例」修正草案,原本北市府方案是,建商取得使用1年內未銷售新屋,房稅率從3.6%調降至2%;但經議會藍綠黨團協商,7月5日起取得使照新屋,寬限期加碼為3年、稅率降為1.5%,且2014年7月1日迄今還未賣出的房屋,再享2年1.5%稅率。

我認為,這一波「黃金十年」期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子。然而,台灣房市在2015年房地合一定調後,高總價產品頓時成了票房毒藥,特別是位於都會蛋白區、甚至蛋殼區的「假豪宅」,不但房價修正幅度大,更面臨沒人敢接手的低迷市況。

時報周刊提供
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全民有錢才有願景

房市從2015年往前推,全台六都新屋的推案量動輒破兆元,如今面臨房市景氣嚴峻考驗,推案量每況愈下,在無量就無價的市況下,以往名列全國10大建商及10大代銷的地產業者,紛紛出現大量的「轉手潮」,建案不是改由建商自售,就是改換代銷公司以不同條件再銷售,使建商與代銷業者面臨房市一波波大洗牌。

慣用高財務槓桿的地產業,在台灣政經環境不友善下,經營環境只會更艱難,建議現階段和未來的推案宜更保守以對,不要再強推案與景氣對抗,預估明年起的1至2年,上市櫃建商的獲利與營收將開始明顯反應這幾年的低迷銷售市況,數字不可能再出現像2015年之前的榮景,在成交量持續低檔盤整下,多家指標建商及營造業者直說,已做好長期抗戰準備。

今年928檔只能以船過水無痕形容,與往年大多頭時的未演先轟動有很大落差,台灣股市雖已上萬點,但房市成交量仍持續在低檔盤整。展望後市,建案要能有所表現,首先民眾的口袋要先有錢,台灣的景氣面就必須有實質性突破,否則房市回春與否,最終仍將因民眾「無所本」而迷航中。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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關鍵字: 建商房市928檔
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