《倪哥話財經》強強聯姻共創新局

時報周刊提供

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國際貨幣基金(IMF)及各大研究機構預測全球景氣將於2017下半年起逐步趨穩,並於2018年穩定成長,惟各國復甦腳步不一,須持續關注。國內方面因政府在外交及內政的新政策,持續影響民生、觀光、零售等產業,使企業與消費者趨於保守,進而影響企業在辦公室租賃評估更為謹慎,評估期延長。

調查顯示,新加坡知名飯店集團已於第二季在台北市中心租用整棟商辦,推出共享空間品牌,此類型辦公空間將為保守的市況,帶來新的辦公型態,因可替企業減低營運成本支出,備受新創公司、自由工作者、個人工作室青睞。

交易轉趨熱絡

近幾季租賃活動趨緩,多數企業租戶對於租賃決定仍採謹慎觀望態度,預計租約商議和評估期將略為拉長。今年預計釋出約65,000坪的頂級或A級新供給,在多數現有大樓已近飽和情況下,可望吸引原本在其他商業區的租戶,考量評估搬遷至主要商業區內較優質的大樓。此外,部分企業在當今經濟環境下,已著手進行併購或整合營運計畫,預計新供給中,也將有企業租戶整合營運的空間需求。

台灣仲量聯行市調顯示,台北市第二季整體A級商辦租賃需求,仍集中於中小坪數空間,主要新租約多為搬遷或整合營運搬遷的租戶。

由於受到當今景氣環境影響,部分租戶進行縮編或退租,淨去化總量為4,861坪。主要需求產業多是金融保險、電子科技、手遊及網路零售業。整體空置率較上季下降0.7%來到7.9%,租賃活動屬平盤趨勢,多數企業租戶在租賃決策,較為謹慎保守,評估搬遷與續租費用後,決定維持原單位續租,然而,今年陸續有新供給落成釋出,相信部分租戶也將評估搬遷的條件及可能性。下半年需求仍集中於信義區及非核心商業區,敦北及敦南則持續趨緩。

看好商用不動產未來市場,營建股股王長虹建設持續加碼投資北市大內湖區。與皇昌營造在潭美段合建高規格的「長虹豐鑫」廠辦大樓,基地面積2,100坪,總樓地板面積達27,000坪,以1坪40萬元核算,總銷將超過百億元。

長虹建設董事長李文造表示,內湖潭美街、成功路和安康路一帶,為廠辦用地,看好當地接近舊宗段,未來有親水公園等議題,將以興建廠辦、整棟出售為主。

李文造指出,北市中山區大直的「長虹新時代」及近期完工即滿租的「長虹新世紀」,2案年租金收入約有3.8億元,穩定的租金收入是他們持續加碼推商辦大樓主因,年租金投報率可達3%,也考慮整棟賣給國內外客戶,是長虹進可攻退可守的長期策略。

以營造起家的上市公司皇昌營造,董事長江程金說,「長虹豐鑫」由他們出土地,長虹建設興建,是強強聯姻、創造雙贏。江程金表示,小英政府在全台推前瞻計畫,加碼公共工程帶動經濟成長,且現在公共工程標不再採最低標,皇昌將持續加碼投入國內的公共工程,及社會宅等項目。

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租金穩定成長

數據顯示,第二季4大商業區租金表現多呈現平盤趨勢。非核心商業區在房東積極招租,微幅調降租金帶動下,租金較上季下降0.3%,每坪月租2,103元。在目前租戶趨於謹慎的市況,多數大樓業主仍維持租金水平。

第二季整體A級商辦平均租金維持平盤,每坪月租約新台幣2,644元,年成長則微幅降低0.2%。台灣仲量聯行市場調查發現,部分大樓有減租或退租情形,加上部分現有租戶也開始評估今年即將落成的新大樓,因此房東於租金調整上較為謹慎,並提升免租期優惠吸引新租戶,因此整體免租期較去年同期的0.7個月,增加為每年0.8個月。

市況顯示,主要商業區B級與A級商辦大樓市場的需求與租金走勢相似,皆呈現持平。第二季新租約多為小型單位,在部分租戶減退租效應下,空置率微幅下降0.9%來到3.7%。多數房東考量,目前市況保守的情況下維持租金水平,租金僅較前期微幅上升0.3%,每坪月租1,766元。

部分考量進行人力或承租空間調整的企業,著手評估新大樓,並與房東重新商議租約條件,在許多尚有空置空間的房東積極尋求去化的情況下,可能會給予較優惠條件,但也可能於其他大樓獲得較好的租約條件或辦公空間。

租金走勢方面,考量當今景氣環境,加上部分仍有空置率的大樓業主維持租金水平,並給予較好的免租期等誘因,台灣仲量聯行預估2017年整體A級商辦租金將呈現穩定走勢,成長率仍將維持2%至2.5%的穩健表現。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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