《倪哥話財經》泰國獅王鄭筠心:不投機不炒短

時報周刊提供

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泰國獅王不動產總裁鄭筠心赴泰國發展已10個年頭,真正定居與投資足足8年,從一個完全陌生的不動產市場,甚至是一個完全陌生的國度,到成立泰國房地產的產銷合作社,成就台灣、新加坡、馬來西亞、香港、大陸、日本多個大型房仲合作平台,也為多國建商或資金尋求合作連結,期間經歷轉型,至今才開花結果。

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大陸投資客大爆發

鄭筠心說,最初,仰賴很多台灣房仲業友人大力支持,奠定了泰國房地產銷售根基,也從中學習到很多寶貴經驗。

她表示,泰國房地產的投資條件與類型非常特殊,一個集合住宅,外國人只能購買49%的單位數,泰國房地產仲介公司大多數是外國人開的,主要有日本、新加坡、大陸、台灣、馬來西亞,與歐美國際知名品牌。不少泰國開發商喜歡和日本建商合作或合資,而海外投資的最大宗,今年以香港人為主,占了37%左右,成長幅度最大的,則是大陸投資人。

台灣投資人因國內房地產不景氣,在泰國投資明顯量縮,加上台灣人喜歡玩紅單投機炒短線,在大陸房仲公司不喜歡銷售這類房地產項目的狀況下,很多台灣投資人在泰國紅單斷頭,所以鄭筠心建議,投資海外房地產,應以長期穩健為考量。新推出的建案,只要地段佳,都是擠破頭在排隊,但預售屋轉售卻不是每個人都能順利轉手,就算地點再好,建案多優質,都不建議短線投資。

曼谷房市大爆發,全市簡直就是一個大工地,甚至連跨國的高鐵,也逐步進行中,泰國政府積極祭出更多租稅優惠誘因,對國際招商引資,一個個大型經濟規畫如雨後春筍般冒出頭,可謂天天都有新聞,讓人目不暇給。東部經濟走廊、中泰高鐵、日泰高鐵、機場擴建、碼頭擴建,及捷運線一條一條增加,城市基礎建設概念的轉變,對泰國的發展,特別是對曼谷等重點城市的發展,前景不可限量。

接受本刊獨家專訪的鄭筠心強調,他們在泰國建立一個跨多國的房地產合作平台,代表泰國房地產市場的國際化與多元化,吸引著全世界旅客目光,也吸引世界各國資金關注,她相信,這個東協火車頭,東協第二大人口紅利國家,未來經濟發展與地產長期發展潛力十足。

台灣打房多年,投資客開始轉進海外不動產投資,曼谷因為經濟成長率表現佳,成為熱錢避風港,特別是曼谷的頂級豪宅及酒店式小豪宅,投資報酬率比台灣高出許多。曼谷頂級豪宅每坪200萬元,而台北市頂級豪宅1坪喊破300萬元,等於曼谷只有台北同地段、同等級產品的7成價格,讓台灣大型地產代銷業者開始前進大曼谷接案,回台銷售。

鄭筠心表示,曼谷位在整個東南亞的樞紐位置,不管居住或投資,都是選擇強項。以某個位於捷運站旁的小豪宅建案來看,總價新台幣400萬至600萬元,年投報率平均約有3%至5%,業者甚至提供「團購服務」,也就是組團買屋,買愈多、折價愈多,以吸引買盤進場。

交易安全最是重要

我認為,投資海外不動產不可能沒風險。海外投資不動產有很多持有型態,產權、地上權、使用權等,不同持有型態有不同風險,相關稅賦計算方式不同,進場與退場機制也不一樣。

房市交易首重「交易安全」 ,特別是哪家建商蓋的,口碑很重要。不是每個國家都像台灣,私人可以擁有土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權,萬一沒有掌握好風險,恐落得血本無歸。

另外,海外不動產強調高投報率的建案不少,有些業者喊出每年投報率保證8%、9%,甚至喊出2位數。我的建議是必須了解租金是毛租金(Gross Rent),還是淨租金(Net Rent)?扣掉相關融資、稅負、管理成本,算算稅後淨租金收益到底是多少?其中的學問與算法必須深度詢問與評估,才不至掉入陷阱,而不自知。

海外不動產投資方興未艾,到海外考察房市投資時,必須了解台灣人在該國投資有什麼限制?土地或房屋是採永久產權,或是類似台灣的地上權建案?而持有的稅負有哪些等問題,諸如房屋稅、地價稅……,也必須列入考量。買了之後,當包租公或要賣出獲利了結時,由誰回租管理及買賣?另外,匯兌風險也必須考量,不要賺了房價,卻因匯兌損失,白忙一場。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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