《倪哥報房市》房地產交易糾紛停看聽

時報周刊提供

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根據內政部地政司不動產交易科的數據,全台今年上半年的房地產消費糾紛統計,包含中古屋的仲介糾紛,以及建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛,上半年就有790件,其中第一季有408件、第二季有382件。

經過交叉分析,今年上半年790件交易糾紛中,建商的糾紛有403件,來自房屋仲介公司的有329件,其他為58件。分析糾紛的來源,可明顯看出主要來自建商及房屋仲介業者,也就是說房地產交易糾紛中,每10件就有近5件是建商的糾紛,每10件就有近4件是房仲業者的糾紛, 建商的比率為51.0%,房仲業者的比率為41.6%。

不景氣 施工瑕疵竄高

從附表的2017年上半年房地產消費糾紛統計可看出,以「施工瑕疵」的比率最高,有129件,占上半年購屋糾紛總件數790件的16.3%;其次為「房屋漏水」也居高不下,今年上半年共有87件,占總件數的11.0%;至於排行第三的「終止委售或買賣契約」糾紛,則有85件,占了10.7%;另外是「定金返還」及「隱瞞重要資訊」,分別居第四與第五名。

排名第一的「施工瑕疵」糾紛,近年隨著房市不景氣而愈來愈多。購買預售屋交屋風險不小,點交時從公設到住家內的林林總總,可尋求專業的驗屋公司協助,而且即使交屋後發生瑕疵問題,也能依法請求建商修復,並訂定修繕計畫。新屋問題大多能透過工程手法解決,有信譽的品牌建商講究售後服務,甚至會拉長保固期,若房子真有狀況,在保固期內通常都會積極處理,但小型建商或一案公司,在現階段房市不景氣時,往往會偷工減料降低成本,近幾年的交屋與施工瑕疵糾紛不斷增加,要特別注意。

常成為新聞焦點的凶宅買賣糾紛,就是隸屬於「隱瞞重要資訊」,說穿了是少數的房仲人員為了順利成交,刻意避而不提;另外,在買賣房屋或租屋最常見的糾紛,就是臨時有變故,必須終止契約時,所衍生的「定金返還」與「斡旋金返還」糾紛。

有鑑於此,承購戶如無正當理由而拒絕簽約,建商自可依約沒收定金;如承購戶依約簽定,但有正當理由無法與建商協議致簽約不成,承購戶可依約要求返還定金,建商不得拒絕。

在「契約審閱權」上,依消費者保護法規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。另外,依內政部公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」規定審閱期至少3日,「預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定審閱期至少5日。倘若建商或房屋仲介任意剝奪買方的契約審閱權利,那麼買方可以沒有時間審閱契約中的某些條款,主張這些條款不能成為契約內容。

降風險 加強宣導防範

隨著年底房地產交易旺季到來,民眾購屋需求勢必持續增加,房市預售屋、新成屋與中古屋交易量可望攀升,在交屋供給案量攀高下,恐怕交易糾紛件數,也將隨之增加,購屋民眾應特別注意。

另根據地政司估計,今年購屋糾紛恐仍將位居交易糾紛前幾名。容易有糾紛發生的地區,大多是房市推案及交易較熱絡地區,如:新北市、桃園、新竹、台中市與高雄市。

我認為,要有效降低房地產消費糾紛,給消費者的建議是,要買預售屋,一定要找大品牌,最好是上市櫃的優質建商,否則,如果碰到財力不足的建商,購買預售屋的風險將大增。此外,為避免陷入糾紛的泥沼,一定要參考政府制定的契約書範本,以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務,購屋民眾才能將交易糾紛降至最低。

在雙北市買一間房子動輒上千萬元,如果發生糾紛,或是無法順利交屋,消費者可能將一生積蓄付諸流水,那真是情何以堪的悲痛經驗。從統計的房地產消費10大糾紛中,如何減少消費糾紛,並加強房屋交易安全,成為買屋賣屋的重要議題,除了政府必須加強宣導外,也有賴地產相關業者與消費者共同努力。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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