《倪哥報房市》張良吉領航大陸建設大邁進

時報周刊提供

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一向依法說法、就事論事的大陸建設董事長張良吉,對房地產相關重要議題總是非常關切。對於建商面對台灣政經環境嚴峻的考驗,張良吉表示,他不悲觀,也沒有悲觀的權力。對於大陸建設集團未來的動向、都更議題及現階段購屋族該如何自處,張良吉提出了寶貴建言。以下是專訪紀要。

改變思維多角經營

問:

大陸建設集團未來的推案大布局,年底前及未來的推案計畫?

答:

為分散風險、拓展事業版圖,思維當然要有所轉變,大陸建設(欣陸控股)會出現跨區甚至跨國合作推案,除土地取得的考量外,主要是想要創造一定的經濟規模,順勢在新一波房地產榮景揚升時,再創佳績,所以「跨區(國)經營、分散風險」已成為必定要走的路。

台灣建商力抗這波不景氣,如果再不多角化經營等於是在等死。台灣土地貴,土地公告現值與房屋稅雙雙大漲,都更取地難度高且費時,不能坐以待斃,所以集團往台中市及海外尋找新商機,是下一個新的布局。

繼2014年採合資方式,投資馬來西亞吉隆坡飯店案MEGA CAPITAL,打造地上38樓的酒店式公寓後,今年11月推出位於北市松江、南京大道口,總銷90億元的酒店公寓案「琢豐」,未正式公開已預銷近4成;另外,台中市的兩個豪宅案「宝格」與「丽格」銷售表現一路長紅。大陸建設看好大台中房市後市潛力,在七期整合了一塊550坪的方正基地,並將於大坑風景區再造「青山鎮」的造鎮新風華。至於海外不動產投資的地點,鎖定泰國曼谷及美國的舊金山,未來有望開花結果。

問:

政府全力推動都更,但「文林苑」事件後,都更案窒礙難行,全台核定都更事業計畫案件少得可憐,全台有354萬戶老屋,都更進度幾乎牛步化。到底台灣的都更出了什麼問題?該如何有效處置?

答:

都更是基於都市的共同利益,個人權利不能無限上綱。都更不是個人權益問題,是整個社區權利的問題,不能因為少數人影響到多數人的利益跟公益。如果都更修法要在強拆部分加入更多限制,只會惹出司法體系與行政職權更多的糾葛與紛擾。因此,未來修法方向不應該廢掉強拆制度,而是要讓行政權更明確,執行時行政權可依法行政,才能真正對整體都市更新有成效。

公辦或民間自辦都更要有所成,不在於容積獎勵多少,重點只有一個,就是釘子戶的排除。從北市「文林苑」及「永春都更案」的判例來看,未來愈後面的釘子戶會更難搞定,開天價的釘子戶恐愈來愈多,建商面對釘子戶無能為力,如果政府的公權力無法伸張,一切都是白搭,老屋加速都更、防災型都更及改造城鄉大風貌,更是遙遙無期。

買房先求有再求好

問:

都會區購屋痛苦指數居高不下,年輕人高喊買不起房子,到底買屋要如何先求有再求好?現階段房價還有可能再下跌?

答:

以我本身的購屋經驗來說,買屋都是為了自住需求,我有過3次購換屋經驗,買的第一間房子位於北市文山區興隆路一段,是一間29坪的公寓、總價65萬元。當時是1979年,1個月薪水不到5,000元,高利率下,一般家庭付房貸不輕鬆,但也因為買了人生的第一棟房子,讓我後續有足夠的資本再換屋。

之後,從文山區興隆路換到天母總價350萬元的華廈,再換至大直80坪的房子,最後住進自家大陸建設蓋的新店「青山鎮」,購屋換屋過程都是本著先求有再求好、以小換大的心態,處理房子問題。給年輕人的購屋建議是,年輕時辛苦一點,先買郊區小屋,未來存到錢、收入更好時再換到市區,不需要、也不可能一下子就住進市區的大房子。

台灣特有的預售屋制度,對年輕購屋族而言是個不錯的優勢,低的自備款,加上現在房貸利率是史上新低,只要存足自備款就應出手買屋。台灣房價自2015年下修以來,已到修正滿足點,房價已到跌無可跌的市況,誠心地建議購屋者不要在房價漲時不敢買,現在房價下修已到滿足點也不敢買。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有20幾年房地產、媒體經驗,地產資歷完整。經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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