《倪哥報房市》房市軟著陸 建案人潮現

時報周刊提供

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央行彭淮南總裁日前公開表示,台灣房市已「軟著陸」了。此話一出,讓自住客為主的房屋市場為之振奮,許多指標新屋建案的來人數明顯增加,成交速度也加快不少。根據了解,當前金融機構的存款資金高達40幾兆元,在資金無處去及股市上萬點獲利了結者增多下,資金轉進房地產市場現象已開始發酵,而資金最喜歡的產品莫過於小宅,使近期小宅的自住型買盤再度熱絡起來。

首購買盤引領房市

景氣好時,大坪數的豪宅與小坪數的小宅特別好賣,這種兩極化的特殊現象,在房價大幅上揚的2008年至2014年,所謂的兩岸「和平紅利」期間特別明顯,有錢的投資客一出手就買下多戶小宅,打算未來當包租公、包租婆,或是等蓋好後獲利了結。

當前購屋市場以首購小資族為主力,有愈來愈多小坪數產品為迎合小資族青睞,壓低總價推出小宅。雖然小宅總價低、負擔較輕,但購買小坪數產品,仍有許多要點必須注意。

戶數多代表住家複雜度也高,尤其小宅都是單身客或小資夫妻族,一個建案戶數如果超過百戶,等於整個社區住戶有好幾百人,進進出出的住戶,就好比公眾場所般進出人口眾多且複雜,居家品質與安全必定會受到某種程度的影響,所以應該避開全部都是小坪數小宅的大型社區,挑社區各棟擁有獨立出入口且總戶數不超過百戶的社區比較好。

一般而言,新大樓公設比在30%至35%之間,但小宅公設比可能超過40%,甚至更高。也就是說買25坪小宅,扣掉公設的室內面積(含陽台)可能只剩下15坪,只有2個約3至4坪的房間。目前新屋市場小宅建案有的將坪數壓低至12至15坪以下,因為坪數太小,這種「鳥籠級」小宅,建議少碰為妙,因為室內的生活機能及動線都不太理想。

另外,所謂的一案公司就是之前沒有推過建案的公司,在房市未見明顯回溫仍低迷的此時,有些小建商可能說倒就倒、說停工就停工,建議購買小宅時要注意建商的口碑與信譽,不要繳了錢,卻無法順利完工交屋,衍生出房屋交易糾紛。所以,應選擇有口碑的建商、也有較長的房屋各項保固期,物業的管理也較優,一案公司往往蓋完交屋後就不管事,更別說有所謂的售後服務了。

低總價首購族為主的當前房市,我的建議是,小資族趁現階段低總價產品較多及房價較好談時,走進接待中心多看看多比較,掌握上述幾項購買要點,想必能找到理想的優質小宅,開啟有宅新生活。

年底銷售旺季來臨,北市的「琢豐」、「新美齊PARK 259」,新北市的「冠德創新殿」、「遠雄日安」、「冠德風尚」,及新竹竹北的「遠雄鉑悅」等案交出漂亮的成績單,跳高開出的買氣令房屋市場為之一振。

春江水暖鴨先知,特別是小宅自住客的市場靈敏度特別強,小宅產品儼然成為股市獲利者追逐標的之一,一次買多戶小宅想當包租公、包租婆的客源再度出現於房市。

根據行政院經建會統計,國內單身族群早已超過百萬人,建商為吸引單身族群,近期紛紛降低姿態,房價直接開低,加上配合低自備款、高房貸成數等優惠條件,吸引單身族群與投資客進駐,這招的確打動了許多小資族想擁有一個窩的心坎,成為近期小宅自住客進場標的。

注意銀行放貸要點

大型銀行房貸主管指出,銀行對於小坪數貸款並非一概接受,如果坐落於市中心蛋黃地段,例如:台北市忠孝、西門、信義商圈或是明星學區等熱門地段,這類小宅產品的出租率高,只要購屋人符合放款資格,銀行貸款成數有近7、8成。至於坪數小於15坪者,銀行多半不太願意承貸,此外15坪扣掉公設比,室內剩下約9坪,要有好的居住品質確實很牽強,建議買20坪以上的坪數為宜,銀行貸款也較容易。

市況顯示,現階段各銀行多半從嚴拿捏貸款金額,倘若碰到銀行的「紅線」,例如地點不對、坪數太小、成交價或與銀行鑑價結果落差太大,買房後萬一房貸貸下不來,將會很麻煩。至於有些建商為求消化餘屋,打出高額貸款方案,也要小心低門檻後的高額房貸本利能否負擔得起,以及未來轉售戶銀行是否願意承貸的諸多問題,才能買小宅買得安心、買得放心,立於不敗。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有20幾年房地產、媒體經驗,地產資歷完整。經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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