《倪哥報房市》都更條例愈修愈卡卡

時報周刊提供

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認識日前驟逝的冠德建設董事長馬玉山已有20多年,這位被稱為「營建業模範生」的長者,一生對於地產議題總是身先士卒,在如何健全房市、老屋都更、降低購屋痛苦指數、社會宅等重要議題上,常常看見他的發言與率先力行。

每逢有地震災損,產官學界都會獻聲、獻策。然而,一陣子沒地震,全民似乎又淡忘了。地震災害震出國內住宅老化的嚴重問題,喚起大家對都市更新的急迫性,但民粹當道,一談到都更就認為是圖利建商,讓公務員不敢作為。公辦都更不用修法即可做,但政府是否能真正依法執行公權力,才是都市更新能否走下去的關鍵。

化解阻力依法執行

馬玉山生前多次表示,台灣每次有震災,震醒政府與民間需面對的嚴肅問題, 全台屋齡30年以上老屋有384萬戶,其中雙北市即占32%,地震若發生,人民生命財產破壞難以想像。他說,公辦都更是很好的策略,不需要修法,現在政府法令已可做。換句話說,只要今天想好,明天就可做,政府辦理都更才能加速都市更新,建商、公會都會支持。

馬玉山認為,都更到現在還是失敗,主要在於外界認為都更條例是圖利建商,一談都更條例就是跟建商掛勾,所以政府審核都更時極為害怕被掛上圖利他人,導致非常嚴格及冗長,一個都更案走5至10年都不保證成功,碰到釘子戶,更怕被說是圖利建商。都更真正精神是要幫助當地居民,不用花錢換得現代化新房,真正受益者是居民,建商在過程中還要承擔資金風險。

由冠德建設主導參與的新北市新店行政生活園區,是全國首例以公辦都更辦理的行政園區,不僅是行政中心的再造,也將結合新店國民運動中心的興建。於11月正式推案的「冠德創新殿」開發案,是新北市府繼去年開工的永和大陳社區更新單元2公辦都更案後,再為新北市公辦都更增添另一種類型的成功案例。

新北市市長朱立倫說,中央的都更修正條例一修再修,並提出增加獎勵、縮短期程、資金協助等做法,這些做法在新北市早已推動多時,惟更多法令鬆綁仍有賴中央加速推動,而且新北市在都市更新議題上,已經提出許多創新作為,包括簡易都更、自力更新、都更推動師等,已有具體成效並累積了多項經驗,均可做為全國典範。朱立倫更指出目前針對防災型都更訂定自治條例,朝向鬆綁法令、臨門經費補助及減免租稅負擔等策略,讓居民遠離危險環境,落實居住安全。

再看看首善之區的台北市,各界認為柯市長提出的都更戰略必須提供誘因,容積獎勵是否從寬辦理,此點不修法即可做,還要修法讓稅基更加優惠。此外,要化解阻力,公務員應積極主動,只要依法執行都不是問題,現在公務員怕事,明明可拆除卻都不敢拆,公辦都更沒有門檻問題,敢拆就可做,不讓都更停擺,地方政府只要依法執行即可。

新法反成都更障礙

都更之所以成效未彰,我認為中央與地方政府應密切合作,法令制度要一致,雙北市應攜手合作,相關法令應盡速整合。例如,新北市捷運三環三線、機場捷運沿線土地,善加規畫與開發利用。其次,應加速淡水河整治,以帶動兩側水岸住宅與老舊市區的都更,一勞永逸之計可考慮環河南北路地下化工程,以加速北市西區都更,並大量提供社會住宅。另外,都更要簡化流程,一般都更案長達7至8年,建議將都市更新事業計畫前段較基礎性的審查工作委外審查,以加速都市更新進行。

行政院長賴清德11月16日拍板「都市更新條例」修正草案內容,將提行政院會通過,送立法院審議。修法後,都更計畫將經過地方政府的都市計畫審議委員會與都更審議委員會審議;只要有一戶不同意,就要舉辦強制聽證。另針對「代為拆遷」機制可申請行政救濟程序,及審議重大修正可撤回同意書等二項新增規定,建商反彈激烈,認為將增加更多都更的不確定性風險,形同「都更路障」,行政院如何取得執行共識,備受矚目。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有20幾年房地產、媒體經驗,地產資歷完整。經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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