《倪哥報房市》2018台灣房市10大趨勢

時報周刊提供

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北台灣各地區陸續出現建案讓利甚至破盤換成交市況,這種讓利換成交風潮會不會於明年再擴大襲捲全台?房價止跌了?是您購屋進場的滿足點?另外,住宅法、都更修正條例與租賃專法等法案立法通過後,對台灣整體房市會起什麼結構性的變化,是全民關注焦點。以下彙整明年台灣房市的新10大趨勢與全民分享,希望對您明年的購屋計畫及房地產業的推案因應策略有所助益。

買賣雙方持續拉鋸戰

一、個案表現市況:

從台灣景氣面來觀察,2018年景氣可望從谷底回升,但小英政府對大陸「戒急用忍」,進而轉推新南進政策,此舉將使台灣整體景氣面臨嚴峻考驗。我認為,明年雙北市蛋黃區房價仍會緩跌3%至5%,當然有少許破盤的首購族建案仍會出現,但對一線上市建商而言,要破盤讓大利換成交的機率不大,全台將呈個案表現的市況。

二、建商對抗房仲的價格保衛戰:

對建商而言,景氣差就少買地、少推點案子,在土地成本考量下,不可能一直破盤或賠錢讓售;代銷業也可擇優而做,銷售條件不佳或價格、產品不對的建案,可以不接、少接。對房仲業者而言,買方看跌,賣方又不願讓利賠售的情況下,於是全面喊跌換成交,買賣雙方的拉鋸戰將持續上演,因此明年要讓買賣移轉棟數突破28萬戶並不容易,這就是為什麼房仲業者雖高薪徵人仍找不到人的原因。

三、交屋成建商夢魘:

對買在2013、2014年房市高點的購屋套牢族而言,心裡自是不好受,有些新屋建案從預售到交屋時房價跌了1至3成,甚至斷頭不交屋的建案時有所聞。面對交屋時房價跌的屋主來說,就會藉故拖延不想交屋,與建商產生糾紛,使交屋成為建商夢魘,持續困擾不已。

四、減量經營為良策:

房市景氣好時,全台都會區年推案量動輒上兆元。明年房市景氣能見度仍不高,呼籲建商將未賣出的餘屋先去化掉,再推預售屋,除非建商推出新屋的CP值夠高,否則以首購族為主的明年房市,還是以去化餘屋換現金才是正確的路。

五、地產營運環境欠佳:

全台都會區土地公告現值大幅調漲,建商哀哀叫,連好野人也開始怯步少買豪宅了。房市重稅時代來臨,加上政經環境不友善於營建業,台灣房市短期要全面出現榮景應不易見。

六、優質豪宅出頭天:

台北市土地嚴重供需失調,幾乎已沒有大塊面積的土地釋出,有釋出的國有地也是地上權的土地,一線豪宅建商根本不會埋單。台北市、台中市與高雄市目前低調銷售的頂級豪宅,地段對、產品力強、設計規格高的建案,對豪宅客仍有一定的吸引力,老話一句,大老闆說:「給我最好的,其餘都好談。」

房價軟著陸趨勢難擋

七、商用不動產行情低迷:

小英政府冷處理兩岸政經議題,無異使商用不動產市場雪上加霜。台灣都會區商用不動產投報率不到2%的低水平,外資與台灣的壽險金控集團不想買標的物,有很多物件乏人問津,賣都賣不掉,使台灣的商用不動產陷入泥沼中無法自拔。

八、海外不動產轉冷:

海外不動產在小英政府推動新南進政策下,成了台灣房市新顯學,但是前幾年熱門的日本、馬來西亞、越南、柬埔寨及歐美等國,現在的銷售市況已明顯走下坡,只剩下泰國的房市還有點買氣。

九、作繭自縛的都更不歸路:

民粹當道,一談到都更就是圖利建商,讓公務員不敢作為,公辦都更不用修法即可做,但政府是否能真正依法執行公權力,才是都市更新能否走下去的關鍵,一修再修的都更修正條例等同作繭自縛。

十、 適度讓利是王道:

雖說建商最不喜歡聽的就是「降價、讓利」,但房價軟著陸的大趨勢已難擋,也不需要去擋。以首購族為主力的明年房市,主力坪數宜設定在30至35坪之間,高總價非蛋黃區品牌建案不會有票房,不要跟景氣與主流市場逆向操作為是。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有20幾年房地產、媒體經驗,地產資歷完整。經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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