《倪哥報房市》北市鳥籠級建案遍地開花

時報周刊提供

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《都更修正條例》雖已在立院三讀通過,但對上市大型建商而言,似乎高興不起來,原因就在大面積的都更案要取得土地談何容易,沒有7年8載根本無法取得,於是台北市出現許多鳥籠小基地建案,成為首善之區房市的特殊現象。

基地面寬僅2輛機車

房市推案出現兩極化現象,不是推豪宅,就是推小坪數的小宅,成為今年推案的特殊市況。首購族為主力的當前市況顯示,愈來愈多建商推案受到低總價限制,於是將總價愈降愈低,1,500萬元賣不動,就將總價降至1,000萬元,1,000萬元總價如果再賣不動,總價再降至800萬元以下,顯示景氣低迷下,建商受限於低總價,不得不推出這類產品的窘況。

台北市房價居高不下,每坪百萬元的建案比比皆是,其中一個很大的原因,就是土地取得愈來愈困難。土地成本盤跌有限,房價自然下修有限,建商在大面積土地開發不易,都更又卡卡耗時難搞,加上政府不能釋出較大面積建地(非地上權案),想搶進北市推較有經濟規模的建案已成為不可能的任務,建商只能購買基地較小或早期少人青睞的畸零地蓋房子,於是「鳥籠建案」應運而生。

台北市曾經出現過最小的鳥籠建案,基地面積只有19坪,面寬甚至只有2輛機車的寬度。這樣的居住環境,即使周遭生活機能方便、地段有優勢,能不能住得舒坦及符合日常生活起居需求,絕對是個值得深思的問題。

根據統計,目前台北市正在銷售的預售屋及新成屋共有134件,其中有33個建案的基地面積不到200坪,等於是每4個建案就有1個屬於小型基地。被稱鳥籠的建案,基地通常在100坪以下,據統計,目前台北市有18個案子基地面積不到百坪,占了目前全市新屋建案的13%。

觀察台北市建築基地面積不及百坪的建案,以中山區有4個占最多比例,其次是大安區及中正區各有3個,另外松山區、內湖區、士林區及文山區也有此類小基地建案。北市鳥籠建案出現最多的區域,是大安、中正、中山、信義及松山等區,這些區域都是台北市的市中心地段,房屋每坪單價動輒百萬元左右,個案大多規畫為套房或1加1房的2房產品,並以低總價的訴求吸引消費者。

套房交易最熱門的中山、松山及萬華區,也有不少建案基地面積只有100多坪,這個現象顯示台北市的土地面積已經沒得挑了,在一地難求下,只要房屋單、總價市場能接受,基地坪數再小,建照能申請得下來,就會有開發商會去興建,讓鳥籠建案愈蓋愈多。

新客源開發不易,加上建案多以首購族為目標客群,在粥少僧多下,低總價的標準值只好一再拉低來衝成交量。以新北市新莊副都心為例,前幾年景氣好時,大型建商以推中大坪數產品為主,但2015年起受房市景氣急速反轉向下的衝擊,遠雄建設一改只推大坪數產品的基調,推出最小坪數只有20坪的「遠雄首品」,冠德建設也在同區推出最小坪數僅18坪的「冠德風尚」建案,總價帶拉低到1,000萬元左右,來迎合首購族。

注意建商的品牌信譽

北台灣今年以來的推案,坪數明顯縮小,迎合當前的購屋主力首購族群。雙北市蛋黃區精華地段,不再是推大坪數3、4房以上的換屋型產品,而是推出小宅。台北市蛋黃區房價,近年來雖有下修1至2成不等,但大安區新屋個案還是開價到150萬元1坪,單價沒降,降的是總價。

鳥籠級建案當道,民眾購買這些小基地小坪數產品時,要特別小心,因為小坪數建案必須注意公設比的高低。小坪數建案有35%至40%的高公設比,等於12坪的套房,扣掉陽台等公設後,室內面積可能不到8坪。另外,房地產市況欠佳,小基地有許多是一案公司,這些一案公司如果受到景氣衝擊,銷售率欠佳,極有可能說倒就倒,讓民眾產生交易糾紛而求償無門,因此建議購屋族買這些小基地產品時,千萬要注意建商的品牌及信譽。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有20幾年房地產、媒體經驗,地產資歷完整。經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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