《倪哥報房市》營建業宜保守應對後市

時報周刊提供

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歲末年終,對營建業企業主而言,又是幾家歡樂幾家愁的時刻,也是建商推測明年將推多少案量的時間點。根據上市櫃建商的股市公開資訊顯示,今年前三季,包括日勝生、鄉林、昇陽、新潤、亞昕等建商稅後淨利出現虧損的現象,更多的是今年全年的營收及稅後淨利都不理想,多家指標大型上市建商的獲利大不如前,顯示台灣房市還是在大U的谷底盤整待變。

對於這種現況,我認為,房市如果碰到大波段的景氣下修,大型上市櫃及知名建商的獲利將很嚴峻;2015年這波段的景氣下修,建築業如果逆勢而行,我敢說虧損甚至出事的公司會愈來愈多,甚至引爆建商的倒閉潮。

勿直接與不景氣對抗

話說1998年台灣發生本土型金融風暴,台中瑞聯集團、廣三建設集團、三采建設等重量級建商陸續出現周轉不靈甚至跳票的重大事件。台中瑞聯集團毫無預警的關門停止營業,當初的營建股股王三采建設則因投資股市失利,股價連跌了幾十支停板最後下市,這些公司的事件更引發台中概念股重創中部各個產業,於後台中再發生921地震,全友、美村等多家知名建商再度出事,體現大型建商受到景氣嚴峻衝擊下不是不會倒的殘酷事實。

事實上,東帝士陳由豪集團,高雄仁翔建設、尖美建設、長谷建設、寶成建設及上面陳述的中部建商,都是台灣雄霸一方的指標建商,如今安在?這些曾經在房市呼風喚雨的建商,有的是敵不過景氣重挫而兵敗如山倒,更多的是因為錯估房地產大趨勢,為了股價好看而逆勢推案並去護盤,最後在景氣挫敗下成了金融界為求自保雨天收傘下的傷亡者。

房市景氣好時建商搶推案,房屋代銷公司搶著接案。然而,2014年以來房市交易量明顯下挫,全台不動產的交易總額從2013年的4.7兆元跌到2014年的3.7兆元,這幾年每年並以下跌1兆元的量體持續探底,今年大概只剩下不到2兆元的超低成交量。

預售屋因為還沒蓋好所以沒有所謂的賣壓,然而新成屋就不一樣了,沒有賣出的新成屋成為建商的賣壓,特別是高總價的豪宅。先前,北市總價8,000萬元以上,特別是2014年7月後取得使照的新豪宅,若非自用,將被視為囤房,稅率從去年的1.2%一下子提高3倍至3.6%;加上新屋構造標準單價等稅率與稅基的大幅調高,有些剛交屋或即將交屋的新豪宅,每年的房屋稅1年要繳近百萬元,使得這些動輒上億元的新豪宅乏人問津,成為建商的燙手山芋。

受輿論炮轟的台北市議會,在7月三讀通過「房屋稅徵收自治條例」修正草案,經議會藍綠黨團協商,7月5日起取得使照新屋,寬限期加碼為3年、稅率降為1.5%,且2014年7月1日迄今還未賣出的房屋,再享2年1.5%稅率,才讓冰凍多年的台北市高總價豪宅稍稍動了起來。

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做好中長期抗戰整備

我認為,這一波「黃金十年」期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子。然而台灣房市在房地合一定調後,高總價的產品頓時成了票房毒藥,特別是位於都會蛋白區甚至蛋殼區的高總價「假豪宅」,房價有較大幅度的修正,將面臨沒人敢接手的低迷市況。

房市從2015年往前推,全台六都新屋的推案量動輒破兆元,如今面臨房市景氣嚴峻的考驗, 推案量每況愈下,在無量就無價的市況下,以往名列全國10大建商及10大代銷的地產業者紛紛出現大量的轉手潮。建案不是改由建商自售,就是改換代銷公司以不同的條件再銷售,使建商與代銷業者面臨房市一波波的大洗牌。我認為,預售及新成屋銷售方式將面臨:1、建商自售;2、代銷業者只願接包櫃或純企畫、少接包銷案;3、推案量大減。3大房市結構性的變化。

台灣新屋今年銷售率3成不到,創下近10幾年來的新低,全國買賣移轉棟數應該仍在約26萬棟的低水平,是1991年以來的次低量。值得注意的是,有些建商仍勇於逆勢操作,持續加碼買地,甚至在非都會蛋黃區內推案,讓地產同業及金融界非常憂心。

蔡英文總統曾說過房地產不該是炒作的商品,這點個人十分認同。我認為,慣用高財務槓桿的地產業,在明年升息下,經營的環境不會有優勢,建議現階段及未來的推案宜更保守以對。預估明年起的1至2年內,低迷的銷售將直接反應在上市櫃建商的獲利與營收上,呼籲營建業應做好中長期對抗景氣的準備。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有20幾年房地產、媒體經驗,地產資歷完整。經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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