《倪子仁報房市》行銷話術別輕信 投資海外房產 慎選口碑建商

時報周刊提供

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台灣房市成交量雖稍有好轉,惟大多數建商仍減量經營。為了開拓新局,台灣及海外不動產業者開始「喊很大」,針對低總價小套房及打著酒店式公寓為號召的建案,以包租5年、10年,並保障投報率可達5%、甚至10%等口號吸客。這種喊出不實投報率的海外房產陷阱,及衍生的交易糾紛愈來愈多,消費者及政府主管機關必須重視海外交易安全並及早預防。

上市櫃建商包括全坤興、麗寶、興富發、大陸建設及亞昕等建商,開始往海外各國考察買地推案,房仲業更是早早布局馬來西亞、日本及柬埔寨、泰國及歐、美、加、澳等國,一場海內外搶錢大作戰已如火如荼的在台灣全面開打。

口號響亮 風險也高

台灣游資多、利率低,許多投資客紛將資金移往國外。海外許多建案也打出「當海外包租公」的訴求,除協助買家在國外置產,也主張可以幫投資人找到日後承租的房客,讓投資人有穩定的租金收益。市場上更有業者提出「包租買回」的一條龍服務。事實上,台灣幾十年前就曾經發生過建商「保證買回」,卻惡性倒閉、掏空資金的詐騙案例。建議民眾在面對類似的建案時,心動但可別馬上行動。

一般來說,會打出這些號召的建案,大多是小型或不知名建商的行銷話術。對消費者來說,海外不動產往往看過一次就得下決定,存有極高的風險;更不用說沒去海外現場看過,就在台灣衝動成交,當然風險更高。另外,不少標榜5星級酒店式服務的建案,真正能符合標準的少之又少,說穿了大多是打著星級酒店式公寓的旗幟為號召罷了。

事實上,真正的酒店式公寓,價位上比聘請一般普通管理員或物業管理的住宅來得高,購置這類產品的民眾,主要著眼於出租後的高投資報酬率;不過,標榜酒店式公寓的建案,通常售價也比一般產品高出1至2成,消費者在評估投報率時必須多加注意。

投資之前 做好功課

擁有獨立產權酒店式公寓,可自住、可出租、可轉售,一般買主都是出租,以換取長期投資收益或出售賺取差價,與傳統的公寓式酒店不同。必須注意的是,這類型產品,投資人除要深度了解建商背景外,是否由知名度高且具規模的物業管理公司來經營,也十分重要。另外,由於整棟大樓的產權分散,物業管理公司與管理費的收費標準與服務內容,都要全體住戶取得共識,若服務內容不足,未來租金自然大打折扣。

投資海外不動產不可能沒風險。海外投資不動產有很多持有型態,產權、地上權、使用權等;包括相關稅賦的計算方式不同、進場與出場機制也不一樣,不同的持有型態各有不同的風險。房市交易首重「交易安全」,建商口碑很重要。再加上並非每個國家,都可以擁有私人土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權。且投資不動產有很多持有型態,不同的持有型態有不同的風險,萬一沒有掌握好風險,恐造成血本無歸。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:經濟日報記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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