《倪子仁報房市》建案密集推出惹惡果 推案一窩蜂 量價兩頭空

時報周刊提供

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北台灣的推案量持續放量,有些地區銷售中的個案數更是多得嚇人,從各交通要道及沿路的定點看版、引導旗幟多寡,可以看出當地推案的火熱程度。各交流道周邊,旗幟飛舞、派報人員大量湧出搶客,這是由於個案過度集中,近距離廝殺,引發區域建案搶客白熱化。

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統計顯示,北台灣五大區塊,銷售中個案數最多的,是新竹竹北市,個案數多達61個,竹北交流道周邊及縣府特區沿線,一條主幹道上有幾十個個案一起銷售,在客源開發不易,且客層嚴重重疊下,市況演出「多殺多」,目前去化的速度較其他地區明顯緩慢許多。

建案集中 單價難推升

竹北市高鐵站開發熱潮與各大公共工程誘因下,大量推案。目前集結了61個個案、近5,500戶的量體互相較勁,然受整體景氣影響,使竹科廠商獲利不如預期。區內的購屋者出現嚴重的觀望心態,5,000多戶的賣壓,為房價的推升增加了不小阻力。

高鐵桃園青埔站特區近年房價早被炒過頭,其所涵蓋區域的中壢市,銷售中的個案亦多達43個,讓購屋者看得眼花撩亂,在產品沒太大差異化、市場區隔情況下,購屋者如何選擇,便成了最大難題。

加上南崁交流道旁的蘆竹地區,桃園市銷售中的個案數達45個,也是國內推案最密集的超級熱門地區之一。目前銷售中的戶數近4,000戶,龐大的賣壓,使本區段房價突破的困難度加深,預售與新成屋目前的行情價在每坪22至27萬元之間。

新北市方面,推案最多的明星區域,莫過於林口區。目前銷售中的個案多達53個,從林口交流道進入主推案區,插的旗幟比選舉時還熱鬧,可見林口個案競爭的白熱化。然而實際的銷售市況顯示,除少數低總價個案有較好的銷售表現外,其他打算搭便車的個案,大都沒有太大的斬獲。目前的銷售中的總戶數為2,700多戶,再加上合宜宅低價大量體的衝擊,持續考驗林口區房價支撐點。

新北市新莊區銷售中的個案數有35個,其中大部分建案,集中在新莊頭前段與新莊副都心區段,目前銷售中的戶數近3,000戶,加上近期將進場的幾個指標建案,可售的戶數將再拉高,與林口一樣出現「多殺多」的市況,房價亦將因賣壓沉重,出現緩漲盤整。

客源有限 熱門不熱銷

我認為,上述各區的熱門推案地區,近年推案量持續放大,但在新客源開發有限、區段同質性個案過多情況下,建商開始往金字塔底層挖掘客源,於是低總價、工程零付款等特殊銷售手法愈來愈流行。

所謂「熱門不一定熱銷」,是新北市、桃園及新竹幾個超級熱門推案地區的寫照。諸案集中在一個小區段內搶食購屋大餅,到頭來客源稀釋了、銷售率下滑了,房價更因競爭劇烈,支撐點面臨嚴峻考驗。

我呼籲,建商推案不應一窩蜂地擠同一個地區,在購屋客仍未回穩下,將影響到建案銷售的成果。若要進入上述地區推案,業者更需注重產品定位、市場差異化,以及價格的行情化。

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