《倪子仁報房市》泰國獅王不動產總裁 鄭筠心:投資海外 曼谷潛力十足

時報周刊提供

泰國獅王不動產團隊以建構房地產交易大平台為目標。(圖中為鄭筠心總裁)

泰國獅王不動產開發公司總裁鄭筠心,在未去泰國發展前是台灣地產界知名的「商仲一姊」,經手成交的知名豪宅及商用不動產不計其數。12年前她到曼谷的商業考察,住處就在城市中心的邊緣──帕克農,BTS下一站的OnNut當時是BTS的終點站,OnNut周邊仍是空地。

鄭筠心指出,當初該區除一間超市外,其他地方幾乎就是荒漠一片,而現在OnNut周邊已經有許多百貨商場與高聳林立的大樓社區,生活機能便利,新的飯店也陸續到位;往下延伸的地鐵站周邊,近年房價與地價漲幅驚人,帕克農周邊的地價上漲幅度,更是2017年的第一。鄭筠心強調,統計數據顯示,曼谷這幾十年來,發生了翻天覆地的變化。

地產發展 一日千里

根據泰國獅王不動產提供的資料顯示,1988年曼谷辦公大樓總面積不到100萬平方米,到了2018年,增長到878萬平方米;1988年的住宅大樓數量是3,112個單位,到了2018年,則達到了近70萬個單位;1988年商鋪總數尚不足100萬平方米,到了2018年,已達780萬平方米。

鄭筠心回憶說,曼谷的第一個高端住宅叫Somkid Garden,於1991年建成,當時的單價是45,000泰銖/平方米(台幣與泰銖幣值比約1:1.06),隨後幾年,住宅市場快速發展,1997年房價漲到65,000泰銖/平方米。但這一時期,由於市場對於高端住宅的接受程度仍低,高資產族群鍾情於別墅項目,所以高端住宅大樓的購買力極低。

1997年的亞洲金融風暴使泰國的經濟一落千丈,整個房地產市場持續低迷了5年之久,直到2002年,經濟復甦提升了市場的信心,老百姓有了更多的可支配收入,銀行廣向開發商和購屋者爭取房貸放款,同時1999年底,首條輕軌BTS開通,為曼谷帶來了住宅項目巨大活力。

高端住宅的每平方米的單位均價,由2002年的6萬泰銖,暴漲到2007年的15萬泰銖,2007年最具代表的項目The Sukhothai Residences,均價更達23.5萬泰銖的驚人市價。

2008年,全球金融風暴,泰國也受到了影響,市場因而調整了兩年,從2010年以後又開始了新一波平穩的上漲期,高端住宅的單位均價從2010年的13萬泰銖飆升到今年的28萬泰銖。

2014年Nimit Langsuan以30萬泰銖的單位均價成了當年樓王,2016年,Sansiri的98 Wireless再以50萬泰銖的單位均價刷新了樓王記錄,目前該項目的均價已飆到70萬泰銖以上。

時報周刊提供時報周刊多次舉辦海內外不動產高峰論壇。

依附捷運 後市可期

鄭筠心表示,曼谷住宅市場的供應量,市中心目前約有14萬個單位(戶),預計未來會再新增3萬個單位;而非中心區域,目前有51萬個單位,未來還會新增11萬個單位。市中心可開發的地塊逐年減少,使得市中心的新項目價格持續攀升,市中心的開發項目也逐漸稀少。

鄭筠心指出,曼谷市中心區在去年與今年的市場變化,其中新交屋的住宅項目單位增長了34%,同時新開盤的住宅項目單位數,則因土地稀缺與取得不易,開盤數較2017年減少了7%。根據2017年曼谷高端住宅的個人買家統計,主力仍是泰國人,達到了75%,另外25%是來自海外買家,海外買家中,中國大陸和香港的買家加起來高達42%,是高端住宅海外購房的主力軍。

與台灣雙北市的3環3線捷運拓展大未來一樣,影響曼谷住宅市場發展的因素,在於13條捷運交通網的重大建設,未來捷運將覆蓋更多更廣的區域。捷運交通的便利,將大大推動整個城市的居住人口與商圈發展。另一個要素就是曼谷的人口數量逐年攀升,更多的外地人口或外國人湧進首都曼谷,此外單身與獨居人口增加,這些都是推動大曼谷都會房市發展需求的重要因素。鄭筠心再次強調,人口紅利、高經濟成長率、內外需需求強勁、大陸的一帶一路,以及泰國重大基礎、交通建設等因素的持續大力挺進下,曼谷房市自然潛力十足。

倪子仁

■淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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