《倪子仁報房市》2019台灣房市10大趨勢

時報周刊提供

高CP值建案才能為銷售加分。

全台各地區陸續出現建案讓利換成交的市況,這種讓利換成交的風潮,明年會不會持續擴大,甚至襲捲全台?房價止跌了,是您購屋進場的滿足點?另外,都更修正條例與租賃專法等住宅法案執行以來,對台灣整體房市又會起什麼結構性的變化。這些,相信都是全民關注的焦點。我們彙整了明年台灣房市的新10大趨勢與全民分享。

一、土建融及房貸利率攀高:央行總裁楊金龍曾暗示,房貸利率不可能永遠維持在低檔,這句話被市場解讀為,央行主導的存款準備率與房貸利率,明年將可望上調。然而,國內通膨壓力不減,使購買不動產,多了抗通膨保值的誘因,因此明年的土建融及房貸利率雖將上調,但預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率仍將在2%以內。

港客入市 豪宅可期

二、銷況個案表現:從台灣整體經濟面來觀察,明年景氣雖可望有「小確幸」,但是否會有全球或區域性的金融風暴發生,從近期美股與陸股常大起大落來看,似乎值得進一步注意後續發展。我認為,都會蛋白區的房價仍會緩跌3至5%,少許破盤的新成屋建案仍會出現,整體房市將呈個案表現的市況。

三、港客購屋團生力軍:香港人受到超高房價與陸客大量湧入等政經環境衝擊,近年紛紛出走,並轉進台灣投資置產。港台之間語言、文字差距小,加上台灣房價相對香港有很大的誘因,於是港客在台購屋風潮日益興盛,多家指標建商及建案,更將港客鎖定為明年推展的重點新客群。

四、品牌豪宅仍可為:都會區土地嚴重供需失調,已幾乎沒有大塊面積的土地釋出,即使釋出國有地,也是地上權的土地,一線建商根本不會埋單。但對台北市、台中市與高雄市目前低調銷售的頂級豪宅而言,地段對、產品力強、設計規格高的知名品牌建案,可望能殺出重圍有一片天。

五、買賣方價格對抗戰:對建商而言,景氣差就少買地、少推點案子,在土地成本的考量下,不可能一直破盤甚至賠錢讓售;但對房仲業者而言,面對買方看跌、賣方又不願讓利賠售,只得全面喊跌換成交,買賣雙方的拉鋸戰仍將持續上演。由此可見,明年買賣移轉棟數想維持今年約28萬戶的水準,並不容易。

時報周刊提供明年房市預計將以首購及首換為主流。

換屋抬頭 保守應對

六、經營環境欠佳:全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅仍高高掛,建商經營成本大增,連有錢人買豪宅也開始怯步了。房市面臨高稅賦,加上政經環境對營建業並不友善,明年台灣房市想恢復榮景,自屬不易。

七、商用不動產溫水煮青蛙:小英政府冷眼處理兩岸政經議題,無異使商用不動產市場雪上加霜。目前台灣都會區商用不動產的投報率,維持在不到2%的低水準,外資與台灣壽險金控集團不但少見出手買標的物,許多飯店、商辦大樓及店面也同樣乏人問津。

八、首次換屋族竄升:首購產品主力坪數宜設定在30至35坪之間,換屋型產品則在40至60坪左右。搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策,換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。

九、海外不動產盤待變:海外不動產在「新南向政策」推動下,成了台灣房市的新顯學,幾年前熱門的日本、馬來西亞、越南、柬埔寨及歐美等國,現在的銷售市況已明顯走下坡,只剩下泰國的房市還有點買氣。

十、 保守因應後市:房市景氣好時,全台都會區年推案量動輒上兆元,明年房市景氣能見度仍不明朗,呼籲建商應該先將未賣出的餘屋去化,再推預售屋。除非建商推出新屋的CP值夠高,否則以首購,首換族為主的明年房市,仍應保守應對為宜。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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