《倪子仁報房市》營建業搭韓流 不宜衝過頭

時報周刊提供

2019年的推案量不宜爆量,應樂觀中保守因應。

房市景氣好時建商搶推案,房屋代銷公司搶著接案。然而,2014年以來房市交易量明顯下挫,全台不動產的交易總額從2013年的4.7兆元跌到2014年的3.7兆元。這幾年每年並以下跌1兆元的量體持續探底,去年更只剩下不到2兆元的超低成交量。

2018歲末年初,營建業企業主呈現幾家歡樂幾家愁,也是建商推測2019年將推多少案量的時間點。根據上市櫃建商的股市公開資訊顯示,2018年有多家上市櫃建商出現虧損的現象,多家指標大型上市建商的獲利也大不如前,顯示台灣房市還是在大U的谷底持續盤整。

豪宅滯銷 稅金沈重

對於這種現況,我認為,房市碰到大波段的景氣下修,大型上市櫃及知名建商的獲利仍很嚴峻;2015年這波段的景氣下修,建築業2019年如果大舉逆勢而行,認為在高雄市長韓國瑜帶領下,國民黨九合一選舉大勝,房市也將全面逆勢翻揚,有許多房市專家建議大量推案,我個人保守以對。

預售屋因為還沒蓋好,所以沒有所謂的賣壓,新成屋就不一樣了,沒有賣出就成為建商的賣壓,特別是高總價的豪宅。先前,北市總價8,000萬元以上,特別是2014年7月後取得使照的新豪宅,若非自用,將被視為囤房,稅率從去年的1.2%一下子提高3倍至3.6%。

後因大受輿論砲轟,台北市議會最後修正《房屋稅徵收自治條例》,將取得使用執照新屋,寬限期加碼為3年、稅率降為1.5%,且2014年7月1日迄今尚未賣出的房屋,再享2年1.5%稅率,這才讓冰凍多年的台北市高總價豪宅銷售熱了起來。

我認為,這一波「黃金10年」期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子。然而台灣房市在房地合一定調後,高總價的產品成了票房毒藥,特別是在都會蛋白區的高總價建案,不但房價有較大幅度的修正,也面臨沒人敢接手的低迷市況。

時報周刊提供房仲店頭可見新成屋餘屋賣壓仍大。

房市大好 嚴峻考驗

從2018年房市廣告行銷面來觀察,為了多保留現金流,建商、代銷及房仲在行銷費用上已明顯「省很大」。以往肯在電視、報紙、雜誌及網路砸大錢換成交的市況,在房市未見明朗下,地產業者不肯花錢作廣告及行銷活動的因果來看,2019年要逆轉勝雖有機會,但整體房市仍將呈「個案表現」的態勢,沒有大好的可能。

我認為,2018年全台買賣移轉棟數雖有溫和的回溫,新屋推案量亦拉至近年的高水平,但2019年房市仍將面臨景氣嚴峻的考驗,因為「推案量大不代表成交量,要有買氣才是重點」。

台灣新屋2018年銷售率5成不到,全台買賣移轉棟數約在28萬棟的低水平。值得注意地是,有些建商放話2019年要「大幹一場」衝推案量,要加碼買地,甚至到非都會蛋白區推案,讓地產同業及金融界非常憂心。

「房地產不應是炒作的商品」,這點個人十分認同。我認為,慣用高財務槓桿的地產業,在2019年政經局勢多變,加上中美貿易戰恐全面開打,景氣不應過分樂觀,預估1至2年內,大量未售出的餘屋賣壓,將直接反應在上市櫃建商的獲利與營收上,呼籲營建業應作好對抗景氣的準備,2019年的推案仍保守以對為是。

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倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。

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