《倪子仁報房市》小宅撐起金豬年房市半邊天

時報周刊提供

小宅坪數不宜過分壓低於15坪以下。

房市推案出現兩極化現象,不是推豪宅就是推小坪數的小宅,這仍然會是今年推案的特殊市況。以首購族為主力的當前市況來看,愈來愈多的建商推案不得不受到低總價的限制,於是將總價愈降愈低,雙北市總價以800至1,500萬元的成交比率最高。

房屋市況顯示,以往很少推小坪數的一線建商,包括遠雄、冠德、興富發、麗寶、宏盛、總太及新潤等公司,紛紛推出小坪數的小宅,因應房市的需求。以往這些小宅只會出現在雙北市捷運站週邊或蛋黃區的CBD內,然而包括台北市的內湖、北投區,新北市的新莊副都心、林口、中和及台中市七期都陸續出現20坪起跳的小宅,特別是許多大型建商都加入了小宅低總價的戰局。

時報周刊提供小坪數小宅為金豬年熱門主流產品。(圖為高鐵青埔特區)

小宅引領 首購出籠

新客源開發不易,加上建案多以首購族為目標客群,在粥少僧多下,低總價的標準值只好一再拉低來衝成交量。以新北市新莊副都心為例,前幾年景氣好時,大型建商狂推大坪數產品,但自2015年房市景氣反轉以來,遠雄建設一改只推大坪數產品的基本模式,推出最小坪數只有21坪的「遠雄首品」,冠德建設也在同區推出最小坪數僅18坪的建案「冠德風尚」,總價帶拉低到1,000萬元左右來迎合首購族。

展望今年,全台不可能推大坪數3、4房以上的換屋型產品,反而要推的是小宅。台北市蛋黃區房價近3年來,雖有下修一成五至二成左右,但大安區隨便一個新屋個案還是要開價到150萬元一坪,單價沒降,降的是總價。

由於首購族要進入台北市購屋的門檻高不可攀 ,建商只好轉進新北市的板橋、新店、新莊、林口及淡水等區拓展客源。近期熱賣的幾個預售建案,就是以800萬元起的低總價來搶食首購族的大餅,遠雄建設位於板橋的「遠雄江翠」、中和左岸系列的「遠雄悅河」,即為因應低總價所推出的過渡型產品。

至於,開春第一波推案的地區,台北市豪宅就有5案,都是位於北市大安、松山及信義計畫區的蛋黃區建案,開價仍持續開高,甚至有創區域新高價的豪宅建案,這些豪宅建案抓的客層是金字塔頂端的好野人,價格不開高反倒讓這些好野人覺得「便宜沒好貨」。

殺雞取卵 埋下隱憂

有別於豪宅的高調,要讓首購的小資族埋單的只有小坪數的小宅了,於是小宅的總價愈挖愈低、坪數愈推愈小,但我個人認為,小宅的坪數不宜低於15坪,否則這種「殺雞取卵」將總價及坪數愈挖愈低的畸形市況,未來恐會讓建築業自食惡果。

我的看法,今年小宅在房屋市場所占的比例會不斷的提高,房市雖仍處於盤整轉型階段,但在政府陸續推出老屋都更及擴大公共建設投資下,台灣的房地產可望走出谷底。首購族要的是價格是否夠吸引力,而豪宅客要的則是產品及地段的特殊性,兩種極端的產品,將撐起金豬年台灣房市的半邊天。

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