《倪子仁報房市》南進東協置產 搶錢大戰開打

時報周刊提供

泰國曼谷市中心小豪宅。

由於台灣房市的成交量,始終沒有明顯放量,建商改採減量因應,但代銷及房仲是服務業,賺的是成交的佣收,影響最大,為了要活下去,只好全面搶搭新南進列車。據悉,房仲業近來積極布局泰國、印尼、馬來西亞及越南等東協各國的地產銷售,一場海內外搶錢大作戰,已如火如荼在台灣全面開打。

放眼全球,歐美及中國大陸經濟成長動能,日漸趨緩,唯獨東協國家逆勢突起,吸引全球投資人注意。尤其在陸方「一帶一路」的利多加持下,東協多國扮演著經濟領頭羊角色,發展潛力與影響力洞見觀瞻。

曼谷置產 獲利可期

台灣歷經政府打房多年,投資客便紛紛轉往海外置產,東協就成了新的機會。其中泰國因為經濟成長率表現佳,成為熱錢首選的避風港,特別是曼谷的酒店式小豪宅市場,投資報酬率比台灣高出許多。根據房仲資料,曼谷捷運末端的套房,總價大約只要新台幣200萬元;市中心的套房則在500到700萬元左右;若在頂級一點,在雙捷運交會的小豪宅,1000萬元即可入主,對照之下,比雙北市同地段同等級產品還便宜3成左右,當然台灣投資團會趨之若鶩,在房仲業的介紹下,前仆後繼前往當地考察購屋。

不過,東協地產專業人士提醒,前幾年吸引大量台灣資金前往投資的柬埔寨及越南,近來房市銷售持續走低,房市風暴的發生,似乎已無可避免,有些東協國家則有排華及政經環境不穩的問題存在,因此,對於東協許多熱門卻不熱銷的城市,還是要提高警覺。

時報周刊提供台灣購屋團持續挺進東協購屋。

海外投資 控管風險

當然,投資海外不動產,本來就會有一定風險。尤其有些國家,不像台灣讓私人可擁有土地建物產權,甚至有的法律,還不允許外國人擁有產權。另外,海外不動產持有型態,包括產權、地上權、使用權等,不同國家持有型態就不同,連帶風險也不同,當然相關稅賦的計算方式,以及進出場機制也不一,若投資客沒有做好風險控管,恐將造成血本無歸的地步。我認為,房市交易仍首重「交易安全」 ,特別是蓋房子的建商,其口碑很重要。

此外,海外不動產宣傳主打高投報率的建案不少,有不肖業者稱每年投報率保證8%,甚至2位數字都喊得出來了,這些喊爽的居多。我的建議是,投資必須先釐清租金是毛租金(Gross Rent)還是淨租金(Net Rent),再扣掉相關融資、稅負、管理成本,算算稅後淨租金收益到底是多少?這裡面的學問與算法,要深度詢問與多作評估,才不會掉入商人的陷阱而不自知。

面對海外不動產投資方興未艾,我認為,到海外考察房市投資時,要了解台灣人在該國投資有哪些限制?土地或房屋的是採永久產權,亦或是類似台灣的地上權建案?包括房屋稅、地價稅等持有的稅負,確切的項目是哪些?一旦購置後當包租公或要賣出獲利了結時,會由誰回租管理及協助交易?都應納入考量。當然,匯兌風險也要評估,不要賺取房價卻因匯損,得不償失而哇哇大叫!


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